案例孙某是省城某单位的公职人员，其户口就落在单位所在街道的社区，属城镇居民。2005年2月，孙某与城郊区农民何某签订了房屋买卖合同，孙某以7万元的价格购买了何某的一个农家院，该农家院是1993年何某在村集体分配给他的宅基地上建起来的农房。孙某购得该农家院后，对房屋进行了简单整修，节假日期间全家就去农家院住上几天。2017年6月，由于城市发展扩张，何某所在村的大部分土地被征收，该农家院也被拆迁，孙某获得30万元拆迁补偿款。得知这一情况后，何某找到孙某想要分得部分拆迁补偿款。协商无果后，何、孙两人闹起了纠纷。2018年1月，何某向人民法院提起诉讼，称自己卖房给孙某违反了国家规定，房屋买卖合同无效，孙某应向其返还全部拆迁补偿款30万元。孙某在法庭上抗辩称，自己买房时间已经13年了，已经是房屋的所有权人，补偿款依法全部归自己所有。在人民法院主持调解下，何某获得28万元房屋拆迁补偿款，孙某获得2万元房屋拆迁补偿款，何某将当年7万元卖房款退给孙某，孙某也不再支付这些年的房屋使用费。 评析早在1997年中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》第4条中就规定，除国家征用外，集体土地使用权不得出让。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第2条中更是有“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。我国之后修改的《土地管理法》和出台的《物权法》也对这一政策进行了确认。所以，根据国家政策法律的规定，城镇居民不得在农村购置宅基地。根据“地随房走”的原则，农村房屋也禁止出售给非本集体经济组织成员之外的其他人。本案例中孙、何二人签订房屋买卖合同时，我国《合同法》已经出台，其中第52条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。孙、何二人的房屋买卖合同因为违反了国家法律的强制性规定，应认定为自始无效。孙某抗辩称自己买房时间已经13年、已经是房屋所有权人的观点是不成立的。在人民法院主持调解下，孙、何二人达成一致意见，孙某获得一小部分的补偿款，而大部分的补偿款判归何某所有，这是符合法律和政策规定的。在此特别强调，国家政策法律明确规定农村房屋和宅基地禁止出售给非本集体经济组织成员之外的其他人，所以坚决不主张城镇居民到农村购买农房，以免发生不断的后续争议和纠纷。 案例孙某是省城某单位的公职人员，其户口就落在单位所在街道的社区，属城镇居民。2005年2月，孙某与城郊区农民何某签订了房屋买卖合同，孙某以7万元的价格购买了何某的一个农家院，该农家院是1993年何某在村集体分配给他的宅基地上建起来的农房。孙某购得该农家院后，对房屋进行了简单整修，节假日期间全家就去农家院住上几天。2017年6月，由于城市发展扩张，何某所在村的大部分土地被征收，该农家院也被拆迁，孙某获得30万元拆迁补偿款。得知这一情况后，何某找到孙某想要分得部分拆迁补偿款。协商无果后，何、孙两人闹起了纠纷。2018年1月，何某向人民法院提起诉讼，称自己卖房给孙某违反了国家规定，房屋买卖合同无效，孙某应向其返还全部拆迁补偿款30万元。孙某在法庭上抗辩称，自己买房时间已经13年了，已经是房屋的所有权人，补偿款依法全部归自己所有。在人民法院主持调解下，何某获得28万元房屋拆迁补偿款，孙某获得2万元房屋拆迁补偿款，何某将当年7万元卖房款退给孙某，孙某也不再支付这些年的房屋使用费。评析早在1997年中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》第4条中就规定，除国家征用外，集体土地使用权不得出让。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第2条中更是有“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。我国之后修改的《土地管理法》和出台的《物权法》也对这一政策进行了确认。所以，根据国家政策法律的规定，城镇居民不得在农村购置宅基地。根据“地随房走”的原则，农村房屋也禁止出售给非本集体经济组织成员之外的其他人。本案例中孙、何二人签订房屋买卖合同时，我国《合同法》已经出台，其中第52条明确规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。孙、何二人的房屋买卖合同因为违反了国家法律的强制性规定，应认定为自始无效。孙某抗辩称自己买房时间已经13年、已经是房屋所有权人的观点是不成立的。在人民法院主持调解下，孙、何二人达成一致意见，孙某获得一小部分的补偿款，而大部分的补偿款判归何某所有，这是符合法律和政策规定的。在此特别强调，国家政策法律明确规定农村房屋和宅基地禁止出售给非本集体经济组织成员之外的其他人，所以坚决不主张城镇居民到农村购买农房，以免发生不断的后续争议和纠纷。

文章来源：《农家参谋》 网址: http://www.njcmzz.cn/qikandaodu/2021/0629/1309.html